Xây nhà là một quá trình kéo dài qua nhiều bước, từ chuẩn bị hồ sơ, thiết kế, thi công phần móng, xây thô, hoàn thiện đến lắp đặt nội thất. Mỗi giai đoạn đều cần một khoản ngân sách riêng và có thể phát sinh thêm chi phí nếu gia chủ không chuẩn bị kỹ.

Nhiều gia đình chỉ quan tâm đến tổng chi phí xây dựng mà chưa chia ngân sách theo từng thời điểm. Điều này dễ dẫn đến tình trạng thiếu vốn giữa chừng, chậm tiến độ hoặc phải cắt giảm chất lượng vật liệu ở giai đoạn cuối.

Vì vậy, lập dự toán chi phí xây nhà theo từng giai đoạn là bước quan trọng giúp gia chủ chủ động tài chính, kiểm soát dòng tiền và hạn chế tối đa những khoản phát sinh ngoài kế hoạch.

Vì sao cần chia chi phí xây nhà theo từng giai đoạn?

Không phải toàn bộ chi phí xây nhà được thanh toán cùng một lúc. Thông thường, ngân sách sẽ được phân bổ theo tiến độ thực tế của công trình.

Việc chia chi phí theo từng giai đoạn giúp gia chủ:

• Biết cần chuẩn bị bao nhiêu tiền trước khi khởi công.
• Chủ động kế hoạch thanh toán cho nhà thầu.
• Theo dõi chi phí thực tế so với dự toán.
• Phát hiện sớm những hạng mục vượt ngân sách.
• Tránh sử dụng hết vốn ở giai đoạn đầu.
• Dành đủ ngân sách cho phần hoàn thiện và nội thất.
• Hạn chế tình trạng công trình phải tạm dừng vì thiếu tiền.

Một bản dự toán tốt không chỉ thể hiện tổng số tiền mà còn phải cho biết chi phí được sử dụng vào hạng mục nào, ở thời điểm nào và mức dự phòng cần thiết là bao nhiêu.

Dự toán chi phí xây nhà gồm những nhóm nào?

Tùy quy mô và yêu cầu của từng công trình, chi phí xây nhà thường được chia thành các nhóm chính:

• Chi phí chuẩn bị đầu tư.
• Chi phí thiết kế và thủ tục pháp lý.
• Chi phí phá dỡ, chuẩn bị mặt bằng.
• Chi phí móng và kết cấu.
• Chi phí xây thô.
• Chi phí hoàn thiện.
• Chi phí nội thất.
• Chi phí sân, cổng và các hạng mục phụ.
• Chi phí hoàn công.
• Chi phí dự phòng.

Gia chủ cần kiểm tra kỹ phạm vi hợp đồng vì một số đơn vị có thể đã bao gồm một phần chi phí thiết kế, nhân công hoàn thiện hoặc thủ tục pháp lý trong báo giá trọn gói.

Giai đoạn 1: Chuẩn bị ngân sách và xác định nhu cầu

Đây là giai đoạn đầu tiên nhưng có ảnh hưởng lớn đến toàn bộ chi phí về sau.

Gia chủ cần xác định rõ:

• Tổng số tiền có thể đầu tư.
• Diện tích khu đất.
• Diện tích dự kiến xây dựng.
• Số tầng.
• Số lượng phòng ngủ.
• Số phòng vệ sinh.
• Phong cách kiến trúc.
• Mức vật liệu hoàn thiện.
• Nhu cầu nội thất.
• Thời gian dự kiến khởi công.

Ở giai đoạn này, gia đình nên phân chia ngân sách thành ba phần:

• Chi phí xây dựng chính.
• Chi phí nội thất và thiết bị.
• Quỹ dự phòng.

Không nên sử dụng toàn bộ nguồn tài chính cho phần xây thô. Nếu không còn ngân sách cho hoàn thiện, gia chủ có thể phải giảm chất lượng gạch, sơn, cửa hoặc thiết bị vào giai đoạn cuối.

Tỷ lệ ngân sách tham khảo

Gia chủ có thể phân bổ tổng ngân sách theo tỷ lệ tương đối như sau:

Tỷ lệ thực tế sẽ thay đổi theo loại móng, phong cách kiến trúc, vật liệu hoàn thiện và mức đầu tư nội thất.

Giai đoạn 2: Khảo sát hiện trạng khu đất

Trước khi thiết kế, gia chủ cần khảo sát hiện trạng khu đất và khu vực xung quanh.

Các nội dung cần kiểm tra gồm:

• Kích thước và ranh giới thực tế.
• Cao độ nền.
• Điều kiện địa chất.
• Công trình liền kề.
• Lối vận chuyển vật liệu.
• Nơi tập kết vật tư.
• Hệ thống điện, nước và thoát nước.
• Khả năng tiếp cận của xe máy móc.
• Hiện trạng nhà cũ nếu có.

Các khoản chi phí có thể phát sinh

• Đo đạc hiện trạng.
• Khảo sát địa chất.
• Kiểm định công trình cũ.
• Kiểm tra hiện trạng nhà liền kề.
• Lập hồ sơ hiện trạng trước khi thi công.

Đối với khu đất có nền yếu, từng là ao hồ hoặc nằm gần sông, khảo sát địa chất là việc cần thiết để lựa chọn phương án móng phù hợp.

Bỏ qua giai đoạn này có thể khiến chi phí móng bị phát sinh lớn khi công trình đã khởi công.

Giai đoạn 3: Thiết kế kiến trúc, kết cấu và điện nước

Hồ sơ thiết kế là cơ sở để nhà thầu thi công, bóc tách khối lượng và lập dự toán.

Một bộ hồ sơ thiết kế nhà ở thường bao gồm:

• Mặt bằng công năng.
• Phối cảnh mặt tiền.
• Bản vẽ kiến trúc.
• Bản vẽ kết cấu.
• Bản vẽ điện.
• Bản vẽ cấp thoát nước.
• Chi tiết cầu thang.
• Chi tiết nhà vệ sinh.
• Chi tiết cửa.
• Danh mục vật liệu cơ bản.

Chi phí trong giai đoạn thiết kế

Chi phí có thể bao gồm:

• Thiết kế kiến trúc.
• Thiết kế kết cấu.
• Thiết kế điện nước.
• Phối cảnh 3D.
• Thiết kế nội thất.
• Chỉnh sửa hồ sơ.
• Giám sát tác giả nếu có.

Gia chủ không nên chỉ chọn đơn vị thiết kế theo giá thấp. Một hồ sơ thiếu chi tiết có thể làm tăng chi phí thi công do sai sót, thay đổi hoặc bóc tách khối lượng không chính xác.

Làm sao kiểm soát chi phí thiết kế?

Trước khi ký hợp đồng, cần thống nhất rõ:

• Số phương án được đề xuất.
• Số lần chỉnh sửa.
• Hồ sơ bàn giao gồm những gì.
• Có phối cảnh 3D hay không.
• Có thiết kế nội thất hay không.
• Có hỗ trợ xin phép xây dựng hay không.
• Có giám sát trong quá trình thi công hay không.

Giai đoạn 4: Xin phép xây dựng và chuẩn bị thủ tục

Trước khi khởi công, gia chủ cần hoàn thiện các thủ tục cần thiết theo quy định tại địa phương.

Chi phí có thể bao gồm:

• Lệ phí xin phép xây dựng.
• Chi phí lập hồ sơ.
• Chi phí đo vẽ.
• Chi phí sao y giấy tờ.
• Chi phí điều chỉnh hồ sơ nếu có.
• Chi phí liên quan đến thủ tục đấu nối điện nước.

Nếu khu đất nằm trong khu quy hoạch hoặc có quy định riêng về chiều cao, mật độ xây dựng và khoảng lùi, gia chủ cần kiểm tra trước khi thiết kế.

Việc thiết kế không đúng quy định có thể dẫn đến phải chỉnh sửa hồ sơ, kéo dài thời gian và phát sinh chi phí.

Giai đoạn 5: Phá dỡ và chuẩn bị mặt bằng

Nếu khu đất đã có công trình cũ, gia chủ cần tính thêm chi phí phá dỡ trước khi xây mới.

Các khoản thường gồm:

• Tháo dỡ mái.
• Tháo cửa và thiết bị cũ.
• Phá tường.
• Phá nền.
• Phá kết cấu bê tông.
• Vận chuyển xà bần.
• Thuê máy móc.
• Che chắn công trình.
• Bảo vệ nhà liền kề.
• Dọn dẹp mặt bằng.

Chi phí phá dỡ phụ thuộc vào:

• Quy mô nhà cũ.
• Loại kết cấu.
• Điều kiện vận chuyển.
• Vị trí công trình.
• Khoảng cách đến nơi đổ xà bần.
• Khả năng sử dụng máy móc.

Gia chủ nên yêu cầu nhà thầu khảo sát thực tế và báo giá trọn gói trước khi phá dỡ.

Giai đoạn 6: Thi công móng

Móng là hạng mục chịu tải cho toàn bộ công trình và có thể chiếm tỷ trọng đáng kể trong ngân sách xây dựng.

Các loại móng thường gặp gồm:

• Móng đơn.
• Móng băng.
• Móng bè.
• Móng cọc.

Chi phí thi công móng gồm những gì?

• Đào đất.
• Vận chuyển đất thừa.
• Ép cọc hoặc khoan cọc nếu có.
• Bê tông lót.
• Cốt thép móng.
• Cốp pha.
• Bê tông móng.
• Xây tường móng.
• Chống thấm.
• Lấp đất và đầm nền.
• Hệ thống thoát nước ngầm.

Chi phí móng phụ thuộc nhiều vào điều kiện địa chất. Hai ngôi nhà có cùng diện tích nhưng xây trên hai khu đất khác nhau có thể chênh lệch lớn về ngân sách móng.

Gia chủ không nên cắt giảm kết cấu móng nếu chưa có ý kiến của kỹ sư chuyên môn.

Giai đoạn 7: Thi công phần kết cấu

Sau khi móng hoàn thành, công trình sẽ bước vào giai đoạn thi công cột, dầm, sàn và cầu thang.

Các chi phí chính gồm:

• Thép.
• Xi măng.
• Cát.
• Đá.
• Bê tông.
• Cốp pha.
• Nhân công.
• Máy móc thi công.
• Vận chuyển vật tư.
• Chi phí kiểm tra và nghiệm thu.

Phần kết cấu thường bao gồm:

• Cột.
• Dầm.
• Sàn.
• Cầu thang.
• Ban công.
• Mái bê tông nếu có.
• Bể nước.
• Bể tự hoại.

Đây là giai đoạn cần được nghiệm thu kỹ trước khi đổ bê tông.

Gia chủ hoặc đơn vị giám sát cần kiểm tra:

• Kích thước kết cấu.
• Số lượng và đường kính thép.
• Khoảng cách thép.
• Lớp bê tông bảo vệ.
• Vị trí chờ điện nước.
• Chất lượng cốp pha.
• Cao độ sàn.
• Mác bê tông.

Sai sót ở phần kết cấu thường khó sửa chữa và có thể ảnh hưởng đến an toàn lâu dài.

Giai đoạn 8: Xây tường và hoàn thiện phần thô

Phần xây thô sau kết cấu thường gồm:

• Xây tường.
• Tô trát tường.
• Thi công cầu thang thô.
• Làm mái.
• Đi điện âm tường.
• Đi nước âm tường.
• Chống thấm cơ bản.
• Cán nền.
• Lắp đặt các đường ống chờ.

Chi phí vật liệu phần thô

Các vật liệu phổ biến gồm:

• Gạch xây.
• Xi măng.
• Cát.
• Thép.
• Dây điện.
• Ống nước.
• Hộp điện.
• Vật liệu chống thấm.
• Vật tư phụ.

Gia chủ cần theo dõi khối lượng vật tư nhập vào công trình và kiểm tra đúng thương hiệu, chủng loại đã thống nhất.

Những khoản dễ phát sinh

• Thay đổi vị trí tường.
• Mở thêm cửa.
• Bổ sung nhà vệ sinh.
• Di chuyển cầu thang.
• Bổ sung ban công.
• Thay đổi hệ thống điện nước.
• Nâng chiều cao tầng.
• Thay đổi loại mái.

Mọi thay đổi nên được tính toán chi phí trước khi thi công.

Giai đoạn 9: Chống thấm và kiểm tra hệ thống kỹ thuật

Trước khi bước vào hoàn thiện, công trình cần được kiểm tra kỹ các khu vực có nguy cơ thấm nước.

Các vị trí thường cần chống thấm gồm:

• Nhà vệ sinh.
• Ban công.
• Sân thượng.
• Sàn mái.
• Bể nước.
• Tường ngoài trời.
• Khu vực giặt phơi.
• Các vị trí tiếp giáp giữa mái và tường.

Chi phí chống thấm gồm:

• Vật liệu.
• Nhân công.
• Xử lý bề mặt.
• Tạo độ dốc.
• Thử nước.
• Sửa lỗi nếu có.

Gia chủ cần nghiệm thu chống thấm trước khi lát gạch hoặc đóng trần.

Đồng thời, hệ thống điện nước âm tường phải được kiểm tra trước khi che kín.

Các công việc cần thực hiện gồm:

• Thử áp đường nước.
• Kiểm tra thoát nước.
• Kiểm tra dây điện.
• Kiểm tra vị trí ổ cắm.
• Kiểm tra đường chờ máy lạnh.
• Kiểm tra dây mạng và camera.
• Chụp ảnh lưu lại đường điện nước âm tường.

Giai đoạn 10: Hoàn thiện sàn và tường

Giai đoạn hoàn thiện bề mặt thường chiếm tỷ trọng lớn trong ngân sách.

Các hạng mục gồm:

• Cán nền.
• Lát gạch.
• Ốp tường.
• Ốp đá.
• Chà ron.
• Làm len chân tường.
• Bả tường.
• Sơn lót.
• Sơn phủ.
• Sơn chống thấm ngoài trời.
• Trang trí mặt tiền.

Chi phí phụ thuộc vào:

• Loại gạch.
• Kích thước gạch.
• Loại sơn.
• Diện tích tường.
• Phong cách mặt tiền.
• Độ phức tạp của cách ốp lát.
• Hao hụt vật liệu.

Gia chủ nên chọn vật liệu trước khi thi công để hạn chế việc nâng cấp liên tục.

Đối với gạch, cần tính thêm phần hao hụt do cắt ghép và dự phòng sửa chữa.

Giai đoạn 11: Hoàn thiện trần và hệ thống chiếu sáng

Các loại trần thường sử dụng gồm:

• Trần bê tông sơn trực tiếp.
• Trần thạch cao phẳng.
• Trần thạch cao giật cấp.
• Trần nhựa.
• Trần nhôm.
• Trần gỗ hoặc giả gỗ.

Chi phí làm trần có thể bao gồm:

• Hệ khung.
• Tấm trần.
• Vật tư phụ.
• Sơn hoàn thiện.
• Khe đèn.
• Đèn âm trần.
• Nhân công.

Gia chủ cần chốt vị trí đèn, quạt trần, máy lạnh, rèm và thiết bị báo cháy trước khi đóng trần.

Việc thay đổi sau khi trần đã hoàn thiện có thể gây phát sinh chi phí tháo dỡ và sửa chữa.

Giai đoạn 12: Lắp đặt cửa, cầu thang và lan can

Hệ thống cửa thường chiếm một khoản lớn trong chi phí hoàn thiện.

Các loại cửa gồm:

• Cửa chính.
• Cửa phòng ngủ.
• Cửa nhà vệ sinh.
• Cửa sổ.
• Cửa ban công.
• Cửa sân thượng.
• Cửa cổng.
• Vách kính.

Chi phí cửa phụ thuộc vào:

• Vật liệu.
• Kích thước.
• Độ dày.
• Loại kính.
• Phụ kiện.
• Khóa.
• Thương hiệu.
• Công lắp đặt.

Cầu thang và lan can có thể bao gồm:

• Đá ốp bậc.
• Gỗ ốp bậc.
• Tay vịn.
• Lan can sắt.
• Lan can kính.
• Đèn cầu thang.
• Len chân tường.

Khi so sánh báo giá, gia chủ cần kiểm tra đầy đủ phụ kiện và chế độ bảo hành, không chỉ nhìn vào giá khung hoặc cánh cửa.

Giai đoạn 13: Hoàn thiện hệ thống điện nước

Giai đoạn này bao gồm việc lắp đặt các thiết bị đầu cuối của hệ thống điện nước.

Hệ thống điện

• Tủ điện.
• Aptomat.
• Công tắc.
• Ổ cắm.
• Đèn chiếu sáng.
• Đèn trang trí.
• Đường mạng.
• Camera.
• Chuông cửa.
• Thiết bị nhà thông minh.
• Hệ thống tiếp địa.

Hệ thống nước

• Van khóa.
• Bồn nước.
• Máy bơm.
• Phễu thoát sàn.
• Vòi nước.
• Đường nước nóng.
• Thiết bị lọc nước.
• Hệ thống tưới cây nếu có.

Gia chủ nên kiểm tra vận hành toàn bộ hệ thống trước khi nghiệm thu.

Đặc biệt cần kiểm tra:

• Aptomat có hoạt động đúng không.
• Ổ cắm có đúng vị trí không.
• Đường nước có rò rỉ không.
• Nước có thoát nhanh không.
• Máy bơm có hoạt động ổn định không.
• Các thiết bị có được tiếp địa an toàn không.

Giai đoạn 14: Lắp đặt thiết bị vệ sinh

Các thiết bị thường bao gồm:

• Bồn cầu.
• Lavabo.
• Vòi lavabo.
• Vòi sen.
• Sen cây.
• Gương.
• Tủ lavabo.
• Vách kính.
• Bình nước nóng.
• Phụ kiện treo khăn.
• Phễu thoát sàn.

Chi phí thiết bị vệ sinh có thể chênh lệch lớn giữa các thương hiệu và phân khúc sản phẩm.

Gia chủ nên lựa chọn trước mẫu mã và kích thước để kỹ sư bố trí đường cấp thoát nước phù hợp.

Không nên chờ đến lúc hoàn thiện mới mua thiết bị vì có thể xảy ra tình trạng:

• Không vừa vị trí lắp đặt.
• Sai đường chờ.
• Thiếu không gian mở cửa.
• Phải đục sửa gạch.
• Sản phẩm hết hàng.

Giai đoạn 15: Hoàn thiện khu vực bếp

Chi phí khu vực bếp có thể bao gồm:

• Tủ bếp trên.
• Tủ bếp dưới.
• Mặt đá bếp.
• Kính ốp bếp.
• Chậu rửa.
• Vòi rửa.
• Bếp từ.
• Máy hút mùi.
• Phụ kiện tủ.
• Đèn bếp.
• Ổ cắm thiết bị.
• Tủ kho.
• Thiết bị lọc nước.

Mức đầu tư phụ thuộc vào vật liệu tủ, phụ kiện và thiết bị.

Gia chủ nên chốt thiết kế bếp trước khi đi điện nước để tránh thiếu ổ cắm, sai vị trí cấp nước hoặc không đủ không gian cho tủ lạnh và thiết bị.

Giai đoạn 16: Thi công nội thất

Nội thất thường không nằm hoàn toàn trong chi phí xây dựng cơ bản.

Các hạng mục có thể gồm:

• Sofa.
• Bàn trà.
• Kệ tivi.
• Bàn ăn.
• Giường ngủ.
• Tủ quần áo.
• Bàn học.
• Bàn làm việc.
• Tủ giày.
• Rèm cửa.
• Vách trang trí.
• Tủ thờ.
• Đồ trang trí.

Chi phí nội thất có thể được chia thành nhiều đợt để giảm áp lực tài chính.

Gia chủ nên ưu tiên những hạng mục cần thiết trước:

• Giường.
• Tủ quần áo.
• Tủ bếp.
• Bàn ăn.
• Rèm.
• Thiết bị điện.

Những món đồ trang trí có thể bổ sung sau khi gia đình đã dọn vào ở.

Giai đoạn 17: Hoàn thiện sân, cổng và ngoại thất

Các hạng mục bên ngoài thường dễ bị bỏ sót trong dự toán ban đầu.

Chi phí có thể gồm:

• Lát sân.
• Cổng.
• Tường rào.
• Mái che.
• Bồn cây.
• Tiểu cảnh.
• Đèn sân.
• Camera ngoài trời.
• Hệ thống thoát nước.
• Mô-tơ cổng.
• Biển số nhà.

Nếu công trình có sân rộng, cổng thiết kế riêng hoặc nhiều hạng mục cảnh quan, ngân sách có thể tăng đáng kể.

Gia chủ cần hỏi rõ các hạng mục này có nằm trong báo giá trọn gói hay không.

Giai đoạn 18: Vệ sinh, nghiệm thu và bàn giao

Trước khi bàn giao, công trình cần được kiểm tra toàn bộ.

Các công việc gồm:

• Vệ sinh sàn.
• Lau kính.
• Làm sạch sơn thừa.
• Làm sạch thiết bị.
• Kiểm tra cửa.
• Kiểm tra điện nước.
• Kiểm tra chống thấm.
• Kiểm tra độ dốc thoát nước.
• Sửa các lỗi hoàn thiện.
• Vệ sinh công nghiệp nếu cần.

Gia chủ nên lập danh sách các lỗi cần khắc phục trước khi thanh toán đợt cuối.

Không nên thanh toán toàn bộ khi các hạng mục chưa được nghiệm thu đầy đủ.

Giai đoạn 19: Hoàn công và các thủ tục sau xây dựng

Sau khi công trình hoàn thành, gia chủ có thể cần thực hiện thủ tục hoàn công theo quy định.

Chi phí có thể gồm:

• Đo vẽ hiện trạng hoàn công.
• Chuẩn bị hồ sơ.
• Sao y giấy tờ.
• Lệ phí hành chính.
• Chi phí hỗ trợ thủ tục.
• Điều chỉnh hồ sơ nếu công trình có thay đổi.

Gia chủ nên giữ đầy đủ:

• Hợp đồng.
• Bản vẽ.
• Biên bản nghiệm thu.
• Hóa đơn.
• Hồ sơ thiết bị.
• Phiếu bảo hành.
• Hình ảnh thi công.
• Hồ sơ hoàn công.
  

Bảng phân bổ chi phí xây nhà theo từng giai đoạn

Dưới đây là tỷ lệ phân bổ tham khảo cho một công trình nhà ở dân dụng:

Tổng tỷ lệ có thể vượt 100% nếu gia chủ lựa chọn nhiều hạng mục nội thất hoặc ngoại thất cao cấp. Bảng trên chỉ nhằm hỗ trợ phân bổ dòng tiền, không thay thế cho dự toán chi tiết.

Gợi ý kế hoạch thanh toán theo tiến độ

Khi ký hợp đồng thi công, gia chủ có thể thỏa thuận thanh toán theo các mốc như:

• Tạm ứng sau khi ký hợp đồng.
• Thanh toán sau khi hoàn thành móng.
• Thanh toán sau khi đổ sàn từng tầng.
• Thanh toán sau khi hoàn thành mái.
• Thanh toán sau khi xây tô.
• Thanh toán sau khi hoàn thiện cơ bản.
• Thanh toán sau khi nghiệm thu bàn giao.
• Giữ lại một phần chi phí bảo hành nếu có thỏa thuận.

Mỗi đợt thanh toán nên gắn với khối lượng thực tế đã được nghiệm thu.

Gia chủ không nên thanh toán trước quá nhiều so với tiến độ vì sẽ khó kiểm soát chất lượng và dòng tiền.

Những khoản thường bị bỏ sót trong dự toán

Khi lập ngân sách, gia chủ cần chú ý thêm:

• Khảo sát địa chất.
• Phá dỡ nhà cũ.
• Vận chuyển xà bần.
• Gia cố nhà liền kề.
• Điện nước phục vụ thi công.
• Thuê nhà trong thời gian xây dựng.
• Chi phí bảo vệ.
• Chi phí vận chuyển trong hẻm.
• Ép cọc phát sinh.
• Tăng giá vật liệu.
• Cổng và hàng rào.
• Máy lạnh.
• Rèm cửa.
• Thiết bị bếp.
• Camera.
• Mạng internet.
• Vệ sinh công nghiệp.
• Hoàn công.
• Đồ nội thất rời.

Những khoản này khi cộng lại có thể tạo thành một phần ngân sách đáng kể.

Làm sao kiểm soát chi phí theo từng giai đoạn?

Lập dự toán chi tiết trước khi khởi công

Dự toán cần thể hiện:

• Khối lượng.
• Đơn giá.
• Chủng loại vật liệu.
• Chi phí nhân công.
• Hạng mục đã bao gồm.
• Hạng mục chưa bao gồm.
• Tỷ lệ hao hụt.
• Cách tính phát sinh.

Chốt vật liệu từ đầu

Gia chủ nên xác định trước thương hiệu, mã sản phẩm và khoảng giá cho:

• Gạch.
• Sơn.
• Cửa.
• Thiết bị vệ sinh.
• Đèn.
• Công tắc.
• Ổ cắm.
• Đá cầu thang.
• Tủ bếp.

Không thay đổi thiết kế tùy ý

Mỗi thay đổi trong quá trình thi công có thể kéo theo:

• Chi phí tháo dỡ.
• Vật liệu mới.
• Nhân công mới.
• Chậm tiến độ.
• Ảnh hưởng đến các hạng mục liên quan.

Theo dõi dòng tiền hằng tuần

Gia chủ nên cập nhật:

• Chi phí đã thanh toán.
• Khối lượng đã hoàn thành.
• Vật tư đã mua.
• Hạng mục phát sinh.
• Ngân sách còn lại.
• Khoản dự phòng còn lại.

Nghiệm thu trước khi thanh toán

Mỗi giai đoạn cần được kiểm tra trước khi chuyển tiền.

Đặc biệt chú ý:

• Móng.
• Cốt thép.
• Bê tông.
• Điện nước âm.
• Chống thấm.
• Ốp lát.
• Sơn.
• Thiết bị.

Nên chuẩn bị quỹ dự phòng bao nhiêu?

Gia chủ nên dành khoảng 5–10% tổng ngân sách làm quỹ dự phòng.

Ví dụ, nếu tổng chi phí dự kiến là 2 tỷ đồng, khoản dự phòng nên vào khoảng:

• 5% tương đương 100 triệu đồng.
• 10% tương đương 200 triệu đồng.

Quỹ dự phòng có thể dùng cho:

• Điều kiện nền đất khác dự kiến.
• Tăng giá vật liệu.
• Hạng mục cần bổ sung.
• Thay đổi kỹ thuật.
• Hao hụt vật tư.
• Sửa lỗi.
• Chi phí vận chuyển.
• Những khoản bị bỏ sót.

Không nên xem quỹ dự phòng là tiền để nâng cấp vật liệu theo cảm xúc.

Checklist dự toán chi phí xây nhà

Trước khi khởi công, gia chủ nên kiểm tra:

• Đã xác định tổng ngân sách.
• Đã có khoản dự phòng.
• Đã khảo sát khu đất.
• Đã chốt công năng.
• Đã hoàn thiện thiết kế.
• Đã có dự toán chi tiết.
• Đã thống nhất vật liệu.
• Đã kiểm tra phạm vi hợp đồng.
• Đã có kế hoạch thanh toán.
• Đã xác định người giám sát.
• Đã tính chi phí nội thất.
• Đã tính sân và cổng.
• Đã tính chi phí hoàn công.
• Đã chuẩn bị nguồn tiền theo tiến độ.

Câu hỏi thường gặp

Giai đoạn nào tốn nhiều chi phí nhất?

Phần kết cấu, xây thô và hoàn thiện thường chiếm phần lớn ngân sách. Tuy nhiên, nếu gia chủ đầu tư nội thất cao cấp, chi phí nội thất có thể tương đương hoặc cao hơn phần hoàn thiện.

Có nên thanh toán toàn bộ cho nhà thầu từ đầu không?

Không nên. Thanh toán nên chia theo tiến độ và khối lượng thực tế đã nghiệm thu.

Dự toán theo mét vuông có chính xác không?

Dự toán theo mét vuông phù hợp để khái toán ban đầu. Muốn kiểm soát chính xác hơn, cần có hồ sơ thiết kế và bảng bóc tách khối lượng chi tiết.

Xây nhà trọn gói có cần lập dự toán không?

Có. Dù xây trọn gói, gia chủ vẫn cần kiểm tra danh mục vật liệu, phạm vi công việc và các hạng mục chưa bao gồm.

Nên mua nội thất từ giai đoạn nào?

Gia chủ nên lên thiết kế nội thất trước khi đi điện nước. Việc đặt mua có thể thực hiện gần giai đoạn hoàn thiện để tránh lưu kho quá lâu.

Kết luận

Dự toán chi phí xây nhà theo từng giai đoạn giúp gia chủ hiểu rõ ngân sách được sử dụng vào đâu, cần chuẩn bị tiền vào thời điểm nào và hạng mục nào có nguy cơ phát sinh.

Một kế hoạch tài chính hợp lý cần bao gồm đầy đủ chi phí thiết kế, thủ tục, móng, phần thô, hoàn thiện, nội thất, sân cổng và khoản dự phòng.

Gia chủ không nên chỉ quan tâm đến tổng giá xây dựng. Điều quan trọng hơn là kiểm soát được dòng tiền, khối lượng thực tế và chất lượng của từng giai đoạn.

Chuẩn bị càng kỹ trước khi khởi công, quá trình xây nhà càng chủ động, hạn chế gián đoạn và tránh tình trạng phải cắt giảm chất lượng ở giai đoạn cuối.

Bạn đang cần lập dự toán chi phí xây nhà?

Phát Đạt cung cấp giải pháp tư vấn, thiết kế và thi công nhà ở phù hợp với nhu cầu sử dụng cũng như khả năng tài chính của từng gia đình.

Khách hàng sẽ được tư vấn phương án công năng, bóc tách các hạng mục, lựa chọn vật liệu và xây dựng kế hoạch ngân sách theo từng giai đoạn trước khi thi công.

Liên hệ Phát Đạt ngay hôm nay để được tư vấn phương án xây dựng phù hợp, nhận dự toán sơ bộ và chủ động kiểm soát chi phí ngay từ đầu.
CÔNG TY TNHH PHÁT ĐẠT LIFT & PRINT
📌 Mã số thuế: 0901238953
📍 Căn 12-36, đường Cọ Xanh, Khu đô thị Vinhomes Ocean Park 2, xã Nghĩa Trụ, tỉnh Hưng Yên
📧 congtyphatdatlift@gmail.com
☎️ 0964 325 857 – 0853 331 183